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Indemnisation du bailleur après refus de concours de la force publique
À partir du moment où le concours de la force publique est refusé ou tardif, le blocage n’est plus seulement une difficulté d’exécution : il ouvre un droit à indemnisation.
Lorsqu’un jugement d’expulsion est obtenu mais que le préfet refuse — ou tarde excessivement à accorder — le concours de la force publique, le bailleur subit un préjudice continu : loyers non perçus, charges, dégradations, frais exposés. Ce préjudice ouvre droit à une indemnisation intégrale, sur le fondement de la responsabilité sans faute de l’État. Maître Xavier Labergere-Menozzi, avocat au Barreau de Paris depuis 2000, intervient régulièrement pour des bailleurs confrontés à cette situation.
Dans la plupart des dossiers, l’indemnisation dépend surtout de la rapidité avec laquelle les démarches sont engagées.
Le mécanisme : pourquoi l'État doit indemniser
Le principe est simple : si l’État empêche l’exécution d’une décision de justice, il doit en assumer les conséquences financières.
En droit français, l’exécution d’une décision de justice fait partie intégrante du procès équitable. Lorsqu’un bailleur obtient un jugement d’expulsion devenu exécutoire, son exécution forcée nécessite, en cas de refus de quitter les lieux, le concours de la force publique (police ou gendarmerie), accordé par le préfet sur réquisition du commissaire de justice.
Si le préfet refuse ce concours — pour des motifs tenant à l’ordre public, à l’absence de solution de relogement, à des considérations sociales ou simplement à l’inertie administrative — l’exécution est bloquée. Le bailleur reste alors juridiquement créancier d’un loyer qu’il ne perçoit pas, propriétaire d’un bien qu’il ne peut pas reprendre, et exposé à la dégradation continue de son investissement.
Dans cette hypothèse, la responsabilité de l’État est engagée sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute : il s’agit d’une responsabilité objective fondée sur la rupture d’égalité devant les charges publiques. L’État, en refusant le concours de la force publique pour des motifs d’intérêt général, fait peser sur un seul propriétaire ce qui devrait être supporté par la collectivité.
Que faire en pratique
Dans ce type de situation, attendre ne permet pas de débloquer le dossier — cela retarde seulement l’indemnisation.
La procédure suppose plusieurs étapes coordonnées. D’abord, faire constater officiellement le refus de concours : le commissaire de justice adresse une réquisition au préfet, et c’est l’absence de réponse dans le délai légal de deux mois — ou la réponse expresse de refus — qui ouvre le contentieux. Ensuite, adresser une demande indemnitaire préalable à l’État, qui constitue un préalable obligatoire avant toute saisine du tribunal administratif. Enfin, à défaut de réponse satisfaisante, saisir le tribunal administratif compétent d’un recours indemnitaire, en chiffrant précisément le préjudice subi.
Quel préjudice peut être indemnisé ?
En pratique, le montant peut représenter plusieurs mois, voire plusieurs années de loyers.
L’indemnisation est en principe intégrale et couvre l’ensemble des chefs de préjudice causés par le refus de concours :
— Les loyers et charges non perçus à compter de la date à laquelle le concours aurait dû être accordé, jusqu’à la libération effective des lieux ;
— Les dégradations constatées dans le bien pendant la période d’occupation sans titre, lorsque le locataire est insolvable ou injoignable ;
— Les frais exposés pour tenter d’obtenir l’exécution (honoraires de commissaire de justice, frais de procédure, démarches administratives) ;
— Le cas échéant, le préjudice financier complémentaire lié à l’impossibilité de relouer ou de vendre le bien dans les conditions prévues.
En pratique, le montant dépend de la durée du refus de concours, de la qualité de la documentation produite et de la précision du chiffrage. Plus le dossier est constitué tôt et de manière rigoureuse, plus la juridiction administrative dispose des éléments pour fixer une indemnisation conforme à la réalité du préjudice.
Délais et points de vigilance
Les dossiers les plus pénalisants sont souvent ceux dans lesquels les démarches ont été engagées trop tard.
L’action indemnitaire devant le tribunal administratif est soumise à un délai de prescription de quatre ans à compter du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle le préjudice a été subi. En pratique, le préjudice étant continu tant que le concours n’est pas accordé, le délai recommence à courir chaque année pour les loyers correspondant à cette année. Il est néanmoins préférable d’agir sans attendre, car la conservation des preuves (état du bien, absence de paiement, démarches du commissaire de justice) devient plus difficile avec le temps.
Autre point de vigilance : le bailleur doit pouvoir démontrer qu’il a accompli toutes les diligences raisonnables pour obtenir l’exécution. Un dossier dans lequel les démarches sont irrégulières ou tardives peut conduire à une réduction de l’indemnité.
Situations concrètes
Bailleur particulier confronté à un refus de longue durée
Situation : un propriétaire dispose d’un jugement d’expulsion ; le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique, qui n’est jamais accordé pendant plus de deux ans. Réponse : constitution du dossier indemnitaire (loyers non perçus, dégradations constatées, frais), demande préalable au préfet, recours indemnitaire devant le tribunal administratif.
SCI propriétaire confrontée à une dégradation continue
Situation : une SCI familiale détient un appartement loué ; le locataire en place depuis le jugement d’expulsion dégrade progressivement le bien et n’acquitte plus aucun loyer. Réponse : documentation régulière de l’état du bien par constats de commissaire de justice, chiffrage des préjudices au fur et à mesure, recours indemnitaire incluant les coûts de remise en état.
Bailleur professionnel et préjudice de relocation
Situation : un bailleur professionnel ne peut pas remettre le bien sur le marché en raison de l’occupation prolongée, et perd plusieurs cycles de relocation. Réponse : chiffrage du préjudice incluant non seulement les loyers du bail en cours mais également la perte de chance liée à l’impossibilité de relouer.
Pourquoi ce cabinet
Le cabinet pratique cette niche depuis plusieurs années, du côté des bailleurs affectés. La difficulté n’est pas conceptuelle — le principe de l’indemnisation est acquis depuis longtemps — mais pratique : constitution rigoureuse du dossier, chiffrage défendable, suivi des délais administratifs et choix du moment opportun pour saisir le tribunal administratif. Consultations en français et en italien.
Une analyse du dossier permet de déterminer rapidement si les conditions de l’indemnisation sont réunies et à partir de quelle date elle peut être engagée.
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