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Questions fréquentes
Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus souvent posées par mes clients : particuliers, bailleurs, locataires, copropriétaires, dirigeants. Si votre question ne figure pas dans cette liste, n’hésitez pas à me contacter directement.
Sommaire
Le cabinet et son fonctionnement
Quels types de clients accompagnez-vous ?
J’accompagne une clientèle variée :
- particuliers confrontés à un litige locatif, immobilier ou de copropriété ;
- bailleurs privés et locataires ;
- sociétés civiles immobilières et investisseurs ;
- syndicats de copropriété et copropriétaires individuels ;
- dirigeants de PME pour les questions liées au bail commercial ou à la cession de leur fonds de commerce ;
- clients italiens ayant des intérêts en France.
Chaque dossier fait l’objet d’un suivi personnalisé, quel que soit le statut ou la taille du client.
Intervenez-vous dans toute la France ou uniquement en région parisienne ?
J’interviens principalement à Paris et en Île-de-France, où je représente directement mes clients devant les juridictions franciliennes.
Pour les procédures situées hors juridictions franciliennes, je collabore avec un confrère postulant local qui assure le lien administratif avec la juridiction concernée.
Conseil et assistance à distance sont possibles partout en France et à l’étranger.
Parlez-vous une autre langue que le français ?
Oui, je parle italien. Cette compétence me permet de :
- gérer des dossiers contenant des documents en italien ;
- échanger avec des clients italiens ;
- accompagner des clients résidant en Italie qui ont des intérêts juridiques en France ;
- traiter des situations impliquant des interlocuteurs ou organismes italiens.
Parlo italiano e ricevo clienti italiani. Per maggiori informazioni, vedere la pagina dedicata.
Travaillez-vous également à distance (visioconférence, téléphone) ?
Oui. Je propose :
- des consultations par visioconférence ;
- des entretiens téléphoniques ;
- un suivi par courriel et échange de documents numériques sécurisés.
De nombreux dossiers sont aujourd’hui traités intégralement à distance, sans nécessiter de déplacement. Bien entendu, je reçois également au cabinet (18 rue Saint-Marc, 75002 Paris) lorsque cela est souhaité.
Quels documents dois-je préparer avant un premier rendez-vous ?
Avant toute première consultation, je vous demande — lorsque c’est possible — de transmettre les documents essentiels afin de préparer l’entretien et de vous apporter des réponses précises.
Selon le dossier, il peut s’agir de :
- contrats (bail, compromis de vente, acte de cession, etc.) ;
- correspondances échangées avec votre adversaire ;
- actes de procédure éventuellement déjà reçus ;
- documents financiers utiles (quittances, relevés, devis).
Si vous n’avez pas certains documents, ce n’est pas bloquant : nous verrons ensemble ce qui peut être utile.
Honoraires et modalités
Comment sont déterminés vos honoraires ?
Mes honoraires sont fixés en tenant compte :
- de la nature du dossier ;
- de sa complexité juridique ou technique ;
- du temps prévisible nécessaire à son traitement ;
- de l’enjeu financier ou humain ;
- de l’urgence éventuelle.
Ils sont établis en conformité avec les règles déontologiques applicables aux avocats, notamment la loi du 31 décembre 1971 et les décrets subséquents. Toute mission fait l’objet d’une convention d’honoraires écrite préalable.
L’objectif : vous garantir transparence, prévisibilité et absence de surprise.
Proposez-vous des honoraires forfaitaires ?
Oui. Lorsque la nature du dossier le permet, je propose un honoraire forfaitaire — c’est-à-dire un montant global et fixe couvrant toutes les diligences prévues.
C’est notamment le cas pour :
- les consultations juridiques approfondies ;
- la rédaction de contrats ou d’actes (bail commercial, acte de cession, etc.) ;
- certaines procédures dont le périmètre est clairement déterminable.
Le forfait vous permet de connaître à l’avance le coût total de l’intervention.
Peut-on payer en plusieurs fois ?
Oui. Selon le dossier et la durée de la procédure, un échéancier peut être proposé afin d’étaler le règlement des honoraires.
L’objectif est d’offrir une solution équilibrée qui permette au client d’être accompagné tout en préservant la viabilité économique du cabinet.
Qu'est-ce qu'un honoraire de résultat ?
L’honoraire de résultat est un complément d’honoraires calculé en pourcentage sur les sommes obtenues ou les gains réalisés grâce à la procédure ou à la négociation.
En France, il ne peut jamais se substituer à l’honoraire principal : il ne peut être conclu qu’en complément d’un honoraire forfaitaire ou d’un honoraire au temps passé.
Il est convenu à l’avance, par écrit, dans la convention d’honoraires.
Intervenez-vous au titre de l'aide juridictionnelle ?
Oui, lorsque les conditions d’éligibilité sont réunies et que la nature du dossier le permet, j’interviens dans le cadre du dispositif d’aide juridictionnelle.
Je peux vous accompagner pour vérifier votre admissibilité et vous orienter dans les démarches administratives.
Mon assurance protection juridique peut-elle couvrir vos honoraires ?
Oui. Si vous disposez d’une assurance protection juridique, une partie ou la totalité des honoraires peuvent être pris en charge par votre assureur, dans la limite du plafond prévu au contrat.
Dans ce cas :
- je vous aide à déclarer le litige ;
- je transmets les pièces nécessaires à votre assureur ;
- je reste votre avocat librement choisi (l’assureur ne peut pas vous imposer un avocat).
Baux d'habitation
Je suis propriétaire en France mais je vis à l'étranger : pouvez-vous gérer mon bien ?
Oui. J’accompagne régulièrement des bailleurs résidant à l’étranger, que ce soit pour :
- la rédaction et le suivi des baux ;
- les contentieux locatifs (impayés, dégradations, congés) ;
- la procédure d’expulsion si elle devient nécessaire ;
- les rapports avec les administrations françaises et les commissaires de justice.
Toute la procédure peut être menée à distance. Pour les clients italiens, l’échange peut se faire en italien.
Comment réagir face à un locataire qui ne paie plus son loyer ?
La réactivité est essentielle : plus l’on attend, plus la dette s’aggrave et plus la procédure s’allonge.
Première étape : mise en demeure de payer adressée au locataire (et le cas échéant à la caution).
Si la mise en demeure reste sans effet : commandement de payer délivré par commissaire de justice, visant la clause résolutoire si elle figure au bail. Le locataire dispose alors d’un délai légal pour régulariser (6 semaines à 2 mois selon le cas).
À défaut de régularisation : assignation devant le juge des contentieux de la protection, audience, jugement, puis exécution.
Pour une présentation complète étape par étape, voir la page dédiée.
Quelles sont les étapes d'une procédure d'expulsion en France ?
La procédure d’expulsion est strictement encadrée par la loi. Les principales étapes sont :
- Commandement de payer par commissaire de justice (si impayés) ou commandement de quitter les lieux.
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection.
- Audience et jugement (le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à 36 mois).
- Signification du jugement au locataire.
- Commandement de quitter les lieux avec délai de 2 mois.
- Demande de concours de la force publique au préfet, si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement.
- Expulsion effective par commissaire de justice avec le concours de la police si nécessaire.
La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend les expulsions sauf exceptions limitées.
Le congé pour vendre et le congé pour reprendre obéissent-ils aux mêmes règles ?
Non. Ce sont deux procédures distinctes, avec des conditions et des risques de contestation propres.
Le congé pour vendre donne au locataire un droit de préemption (priorité d’achat) sur le bien. Il doit comporter le prix de vente et les conditions, à peine de nullité.
Le congé pour reprendre doit désigner précisément le bénéficiaire de la reprise (bailleur ou proche, dans les liens familiaux limitativement énumérés par la loi) et justifier du caractère réel et sérieux du projet.
Dans les deux cas, le délai de préavis est de 6 mois minimum. Pour une présentation détaillée du congé pour vendre, voir la page dédiée.
Baux commerciaux
Comment fonctionne la révision triennale du loyer commercial ?
La révision triennale est le mécanisme légal prévu par l’article L145-38 du Code de commerce. Elle permet à chaque partie (bailleur ou locataire) de demander, tous les 3 ans, une modification du loyer, à condition que :
- un délai de 3 ans se soit écoulé depuis la dernière fixation du loyer ;
- la révision soit demandée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le loyer révisé est fixé en fonction de l’évolution de l’indice légal (ILC ou ILAT). En principe, le plafond limite l’augmentation à la variation de l’indice depuis la dernière fixation. Le juge n’intervient qu’en cas de désaccord sur le montant, l’indice applicable ou la date d’effet.
Pour calculer une indexation, voir le calculateur ILC.
Qu'est-ce qu'une procédure de déplafonnement du loyer commercial ?
Le déplafonnement est un mécanisme exceptionnel qui permet d’augmenter (ou plus rarement de diminuer) le loyer au-delà du plafond légal. Il relève de l’article L145-34 du Code de commerce et intervient principalement dans deux situations :
A. Modifications matérielles importantes
Le déplafonnement peut être obtenu si des changements significatifs surviennent : modification de la configuration du local, transformation de l’immeuble ou des accès, amélioration notable de la commercialité du secteur, changement important dans le voisinage commercial. Ces modifications doivent être suffisamment substantielles et avoir une influence directe sur l’activité.
B. Bail d’une durée effective supérieure à 9 ans
La stabilité contractuelle n’étant plus garantie au-delà de 9 ans, le déplafonnement peut être obtenu sur cette seule base.
Accompagnez-vous les bailleurs et les locataires ?
Oui, et c’est l’une des forces du cabinet. J’interviens indifféremment pour les bailleurs et pour les preneurs en bail commercial, ce qui me donne une lecture complète des intérêts de chacun et une réelle compréhension des leviers de négociation.
Je vous accompagne à toutes les étapes : analyse de la situation et des indices, vérification des conditions légales, rédaction des notifications et actes, négociation amiable, préparation d’un dossier complet pour expertise, représentation devant le juge des loyers commerciaux.
Comment fonctionne la procédure pour loyers impayés en bail commercial ?
En cas de loyers impayés, le bail commercial prévoit généralement une clause résolutoire, qui permet au bailleur de mettre fin automatiquement au bail si le locataire ne régularise pas sa situation.
Étapes :
- Commandement de payer délivré par commissaire de justice, visant la clause résolutoire, précisant les sommes dues, les délais légaux, et les conséquences en cas de non-paiement.
- Délai d’un mois pour le locataire pour régler ou contester. S’il régularise dans ce délai, la clause résolutoire ne peut pas s’appliquer.
- Acquisition de la clause résolutoire à défaut de paiement. Le bailleur peut alors saisir le tribunal pour faire constater la résolution, obtenir l’expulsion et la condamnation aux loyers impayés.
- Expulsion ordonnée par décision de justice, signifiée puis exécutée par commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire.
Le locataire peut demander au juge des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire jusqu’à 24 mois maximum, sous conditions strictes.
Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction dans un bail commercial ?
L’indemnité d’éviction est la compensation financière due par le bailleur lorsqu’il refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime. Elle est régie par les articles L145-14 et suivants du Code de commerce.
Elle vise à compenser intégralement le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce. Son montant comprend généralement :
- la valeur marchande du fonds de commerce (valeur principale) ;
- les frais de déménagement et de réinstallation ;
- les indemnités accessoires (perte des aménagements, réinstallation du personnel, droits de mutation).
Le calcul est complexe et fait souvent l’objet d’une expertise judiciaire. Pour estimer un ordre de grandeur, voir le calculateur d’indemnité d’éviction. Pour la procédure de refus de renouvellement, voir la page dédiée.
DALO et droit au logement
Qu'est-ce que le DALO et qui peut en bénéficier ?
Le DALO (Droit Au Logement Opposable) est un dispositif issu de la loi du 5 mars 2007 qui permet aux personnes mal logées ou sans logement de saisir une commission de médiation, puis si nécessaire le tribunal administratif, pour obtenir un logement décent ou un hébergement d’urgence.
Sont notamment éligibles :
- les personnes dépourvues de logement ;
- les personnes menacées d’expulsion sans relogement ;
- les personnes hébergées en structure d’hébergement ou de transition ;
- les personnes logées dans des locaux indignes, insalubres ou suroccupés ;
- les demandeurs de logement social en attente depuis un délai anormalement long.
Comment déposer un recours DALO ?
Le recours se dépose auprès de la commission de médiation du département (en Île-de-France, au niveau de chaque département). Le formulaire CERFA n° 15036 doit être complété et accompagné des pièces justificatives : justificatifs de logement actuel, ressources, composition familiale, démarches déjà entreprises pour obtenir un logement.
Si la commission reconnaît votre demande comme prioritaire et urgente, l’État dispose d’un délai pour vous proposer un logement (3 ou 6 mois selon les zones).
Que faire si l'État ne me propose pas de logement malgré une décision favorable ?
Si à l’issue du délai imparti, aucune offre de logement adaptée ne vous a été faite, vous pouvez engager un recours contentieux devant le tribunal administratif (recours dit « DALO Injonction »).
Le juge peut alors enjoindre à l’État de vous reloger sous astreinte. Si l’État ne s’exécute pas, vous pouvez engager une action en responsabilité pour obtenir une indemnisation du préjudice subi.
Pour une présentation complète de la procédure d’indemnisation, voir la page sur le refus de concours de la force publique.
Quels sont les délais moyens pour obtenir un logement après un DALO favorable ?
Les délais varient considérablement selon les zones :
- Zone tendue (Paris, petite couronne) : 6 mois théoriques, mais en pratique souvent beaucoup plus, ce qui justifie de nombreux recours injonctions.
- Zones moins tendues : 3 mois théoriques, plus souvent respectés.
L’engagement d’un recours injonction permet d’accélérer significativement le traitement du dossier.
Copropriété
Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Délai impératif : 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Passé ce délai, l’action est forclose.
Qui peut agir ? Uniquement les copropriétaires opposants (qui ont voté contre la résolution) ou défaillants (absents et non représentés). Les copropriétaires ayant voté pour ou s’étant abstenus ne peuvent pas contester.
Motifs possibles : irrégularité de convocation, défaut de majorité, abus de majorité, atteinte aux parties privatives, dépassement de pouvoirs du syndicat.
La procédure se déroule devant le tribunal judiciaire. Pour une présentation détaillée, voir la page dédiée.
Que faire en cas de nuisances entre voisins en copropriété ?
La démarche dépend de la nature des nuisances (sonores, olfactives, visuelles) et de leur intensité.
Première étape : tentative amiable, par courrier au voisin et information du syndic.
Si les nuisances persistent : constat par commissaire de justice, mise en demeure formelle, et le cas échéant action en cessation des troubles anormaux de voisinage devant le tribunal judiciaire.
Pour les nuisances sonores, un constat policier ou municipal est précieux. Pour les nuisances liées à des travaux non autorisés, le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965 fournissent des leviers spécifiques.
Puis-je réaliser des travaux dans mon appartement sans autorisation de l'AG ?
Cela dépend de la nature des travaux.
Pas d’autorisation requise pour les travaux strictement intérieurs n’affectant ni les parties communes, ni l’aspect extérieur de l’immeuble, ni la solidité de l’ouvrage.
Autorisation de l’AG nécessaire pour les travaux affectant les parties communes (modification d’une cloison porteuse, ouverture sur cour, modification des canalisations communes), modifiant l’aspect extérieur (fenêtres, climatiseurs visibles), ou pour l’ajout d’équipements lourds.
Réaliser des travaux soumis à autorisation sans l’avoir obtenue expose à des sanctions importantes : remise en état aux frais du copropriétaire, dommages-intérêts, voire injonction sous astreinte.
Cession de fonds de commerce
Quelles sont les principales étapes d'une cession de fonds de commerce ?
Une cession de fonds de commerce engage davantage qu’un simple transfert d’actifs. Les principales étapes sont :
- Audit préalable du fonds (bail commercial, contrats, situation sociale, fiscale et comptable).
- Négociation des conditions et signature d’une promesse synallagmatique de cession.
- Information préalable des salariés (loi Hamon de 2014).
- Levée des conditions suspensives (financement, autorisation administrative éventuelle).
- Acte authentique ou sous seing privé avec mentions obligatoires précises.
- Formalités de publicité légale (publication au BODACC et dans un journal d’annonces légales).
- Séquestre du prix de vente pendant un délai légal pour permettre l’opposition des créanciers.
- Versement du prix au cédant à l’expiration du délai d’opposition.
Pour un panorama complet, voir la page dédiée à la cession de fonds.
Quelles mentions obligatoires doivent figurer dans l'acte de cession ?
L’article L141-1 du Code de commerce impose un certain nombre de mentions obligatoires, à peine de nullité de l’acte sur demande de l’acquéreur :
- nom du précédent vendeur, date et nature de son acte d’acquisition, prix payé ;
- état des privilèges et nantissements grevant le fonds ;
- chiffre d’affaires et résultats d’exploitation des trois dernières années (ou depuis la création) ;
- bail commercial : date, durée, nom et adresse du bailleur, montant du loyer ;
- droit au bail.
Toute mention manquante ou inexacte peut être source de contentieux ultérieur. La rigueur de la rédaction est essentielle.
Combien de temps dure une cession de fonds de commerce ?
De la signature de la promesse de cession à la libération définitive du prix au cédant, il faut compter en général 4 à 6 mois, en fonction de la complexité du dossier.
Les phases les plus chronophages sont l’information préalable des salariés (2 mois minimum), la levée des conditions suspensives, et le séquestre du prix après publicité (5 mois et 10 jours pour permettre les oppositions des créanciers).
Avvocato italiano a Parigi
Pouvez-vous gérer un dossier si je ne parle pas français ?
Oui pour les italiens. Je communique en italien à l’oral comme à l’écrit. Tous les échanges sur votre dossier peuvent se dérouler en italien : consultations, courriels, notes d’analyse.
En revanche, les actes juridiques officiels (assignations, conclusions, jugements) sont nécessairement rédigés en français — c’est la langue de la justice française. Je vous traduis et vous explique chaque acte important.
Pouvez-vous intervenir dans des dossiers comportant des documents en italien ?
Oui. Je traite directement les documents en italien sans recours à un traducteur, ce qui accélère l’analyse et réduit les coûts.
Pour la production en justice de documents en italien, une traduction assermentée peut être requise : je vous oriente vers les traducteurs assermentés inscrits sur les listes des cours d’appel.
Pouvez-vous accompagner une personne résidant en Italie avec un dossier en France ?
Oui. J’accompagne régulièrement des clients résidant en Italie qui ont des intérêts juridiques en France : propriété immobilière, héritage, litige avec un locataire, contentieux commercial.
Toute la procédure peut être suivie à distance, en italien, avec des points réguliers par visioconférence. Les déplacements en France ne sont nécessaires que pour les audiences où votre présence personnelle est requise (rare en matière civile et commerciale).
Per maggiori informazioni, vedere la pagina in italiano.
Votre question n’est pas dans la liste ?
N’hésitez pas à me contacter directement — je réponds personnellement à chaque demande.