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Mon locataire ne paie plus : que faire en cas de loyers impayés ?
En cas de loyers impayés, la procédure d’expulsion commence par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, suivi, à défaut de régularisation, d’une assignation devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Dans la majorité des cas, l’issue dépend uniquement de la rapidité avec laquelle la procédure est engagée.
Le défaut de paiement du loyer est l’une des situations les plus fréquentes en matière de bail d’habitation. C’est aussi l’une de celles où l’erreur procédurale coûte le plus cher : un commandement de payer mal rédigé, une mise en demeure tardive ou une notification incorrecte peuvent retarder la procédure d’expulsion de plusieurs mois et compromettre une éventuelle garantie loyers impayés. Cette page présente la marche à suivre, le cadre juridique et les pièges à éviter, du côté d’un bailleur confronté pour la première fois à des loyers impayés comme du côté d’un bailleur expérimenté.
En bref. Face à un locataire qui ne paie plus, la séquence est : mise en demeure écrite, puis commandement de payer délivré par commissaire de justice visant la clause résolutoire, puis assignation devant le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. Chaque étape est encadrée par des délais stricts dont le non-respect peut bloquer toute la procédure.
La marche à suivre, étape par étape
1. Vérifier le bail et identifier le manquement
À ce stade, une seule question compte : le bail permet-il d’activer immédiatement la clause résolutoire, ou faudra-t-il passer par une résiliation judiciaire plus longue ?
Avant toute démarche, il est utile de relire le bail et de vérifier que la clause résolutoire est bien rédigée — c’est elle qui va permettre, à terme, d’obtenir la résiliation automatique du contrat. Il faut également s’assurer que le manquement est bien caractérisé : quel est le montant exact des sommes dues, depuis quand, et le locataire a-t-il invoqué un motif (état du logement, contestation des charges, difficulté financière) ? Dans certains cas, une réponse rapide à un problème de fond évite l’escalade.
2. La mise en demeure
Première étape concrète : une mise en demeure écrite adressée au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit indiquer clairement les sommes dues, fixer un délai raisonnable pour régulariser et rappeler les conséquences à défaut. Si une caution s’est portée garante du locataire, elle doit être informée dans les mêmes conditions : un défaut d’information de la caution dans les délais légaux peut entraîner la perte de la garantie.
3. Le commandement de payer
C’est l’acte qui décide de tout. Un commandement irrégulier impose de recommencer la procédure et fait perdre plusieurs mois.
Si la mise en demeure reste sans effet, l’étape suivante est le commandement de payer délivré par commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce document est obligatoire dans les baux d’habitation : il vise la clause résolutoire du bail et déclenche un délai légal — actuellement de six semaines pour les baux d’habitation — pendant lequel le locataire peut régulariser ou demander des délais au juge. C’est l’acte juridique le plus sensible de toute la procédure : sa rédaction doit être rigoureusement conforme aux exigences légales sous peine de nullité.
4. L'assignation et l'audience
À ce stade, la procédure est engagée, mais elle peut encore basculer.
À l’expiration du délai, et faute de régularisation, le bailleur peut faire délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner le locataire au paiement des arriérés. À l’audience, le locataire peut demander des délais de grâce, que le juge accorde fréquemment lorsque la situation financière le justifie. Le bailleur doit être préparé à cette éventualité.
5. L'exécution
Une fois le jugement obtenu et signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Si le locataire ne part pas spontanément, l’expulsion proprement dite suppose l’intervention de la force publique, soumise à autorisation préfectorale. C’est à ce stade que peut se présenter le refus de concours de la force publique, qui ouvre droit à indemnisation : voir la page dédiée indemnisation après refus de concours.
Chaque semaine perdue rend la procédure plus longue.
LA SÉQUENCE DANS LE TEMPS (ESTIMATION INDICATIVE)
J-0 Mise en demeure (LRAR)
↓ 15 à 30 jours de délai raisonnable
J+30 Commandement de payer (commissaire de justice)
↓ Délai pour régulariser :
• 6 semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023
• 2 mois pour les baux antérieurs
J+75 à J+90 Assignation au tribunal judiciaire
↓ 2 à 4 mois d'instruction
J+5 à J+7 Audience et jugement
↓ 2 mois de délai + signification
J+7 à J+9 Commandement de quitter les lieux
↓ 2 mois (trêve hivernale suspensive du 1er nov. au 31 mars)
J+9 à J+12 Expulsion avec concours de la force publique
(si accordé — sinon responsabilité de l'État) Le cadre juridique
La procédure d’impayés en bail d’habitation est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (articles 24 et suivants — texte consultable sur Légifrance). Plusieurs réformes successives ont durci les conditions formelles du commandement de payer et raccourci certains délais, notamment depuis la loi du 27 juillet 2023. Avant chaque procédure, il est utile de vérifier l’état du droit applicable à la date des faits — un commandement délivré sur la base de mentions désormais incomplètes serait nul.
La trêve hivernale, qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars de chaque année, ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même : le bailleur peut continuer à obtenir un jugement et à signifier un commandement de quitter les lieux. Seule l’exécution forcée est suspendue.
Le cabinet intervient régulièrement dans ce type de dossier, du commandement de payer jusqu’à l’exécution de la décision.
Situations concrètes
En pratique, la majorité des dossiers d’impayés entrent dans l’une des situations suivantes.
Locataire en impayé léger sur fond de difficulté passagère
Situation : un locataire en place depuis plusieurs années cesse de payer pendant deux mois à la suite d’un événement personnel (perte d’emploi, séparation). Il reprend le contact et propose un échéancier. Réponse : dans cette configuration, une régularisation négociée est souvent préférable à une procédure contentieuse — à condition de la formaliser par écrit, avec un calendrier précis et une clause de déchéance en cas de nouveau retard. Le bailleur conserve la possibilité de relancer la procédure si l’accord n’est pas tenu.
Locataire injoignable et impayé prolongé
Situation : aucune nouvelle du locataire depuis trois mois, courriers retournés, pas de réponse au téléphone. Réponse : mise en demeure par lettre recommandée (même non retirée, l’envoi conserve sa valeur juridique), puis commandement de payer délivré par commissaire de justice à l’adresse du local loué. Si le locataire est introuvable, le commissaire de justice procède à des recherches et peut signifier l’acte selon les modalités prévues par le Code de procédure civile.
Locataire qui invoque la non-décence du logement
Situation : en réponse à une mise en demeure, le locataire invoque l’état du logement et conteste devoir le loyer. Réponse : l’analyse porte sur les critères de décence prévus par le décret du 30 janvier 2002. La règle est que le locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement du loyer, même en cas de désordre ; il doit saisir le juge pour obtenir l’autorisation de consigner. Le bailleur conserve donc, en principe, son droit à agir en recouvrement, mais il doit traiter en parallèle la question de fond pour éviter qu’elle ne fragilise le dossier.
Bailleur disposant d'une garantie loyers impayés
Situation : le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés (GLI) au moment de la mise en location. Réponse : la garantie couvre généralement les loyers, mais elle impose des obligations strictes : déclaration du sinistre dans les délais contractuels, transmission régulière des pièces, mandat donné à l’assureur pour la gestion contentieuse. Un retard ou un défaut de notification peut entraîner la déchéance de la garantie. La procédure judiciaire reste nécessaire et doit être conduite en coordination avec l’assureur.
Bailleur qui hésite entre négociation et procédure
Situation : un bailleur reçoit des promesses répétées du locataire mais les retards se cumulent sur trois mois. Il hésite à engager une procédure par crainte de « briser la relation ». Réponse : engager la procédure n’interdit pas la négociation — les deux voies peuvent coexister. Un commandement de payer délivré aujourd’hui peut parfaitement s’accompagner, dans les jours qui suivent, d’un échéancier signé. L’inverse n’est pas vrai : une négociation qui échoue sans procédure engagée fait perdre des mois irrattrapables. La règle pratique : engager la procédure d’abord, négocier en parallèle.
Locataire qui a disparu sans laisser d'adresse
Situation : le bailleur constate que le logement est vide depuis plusieurs semaines, aucune réponse du locataire, factures qui s’accumulent à la porte. Réponse : le bail n’est pas résilié par abandon de fait. Une procédure spécifique existe, prévue par la loi du 22 décembre 2010 (procédure d’abandon), qui permet, après constat par commissaire de justice et signification, d’obtenir la résiliation du bail sans passer par la procédure contentieuse classique. Elle est plus rapide (2 à 3 mois) mais suppose que l’abandon soit effectivement caractérisé.
Les pièges à éviter
Les erreurs qui coûtent le plus cher. Dans les dossiers d’impayés, l’essentiel des pertes financières ne vient pas de l’insolvabilité du locataire, mais des mois perdus par vices de procédure, délais laissés s’écouler ou stratégies improvisées. Quatre erreurs reviennent systématiquement.
Attendre trop longtemps
C’est l’erreur la plus fréquente. Un bailleur qui laisse s’accumuler quatre, six ou dix mois d’impayés avant d’agir multiplie par autant le temps de récupération et le risque que le locataire devienne insolvable. La procédure doit être engagée dès que le défaut de paiement est confirmé sur deux ou trois mois consécutifs sans réponse satisfaisante.
Tenter une expulsion « à l'amiable »
Aucune expulsion n’est légale en dehors d’une décision de justice et d’une procédure exécutée par commissaire de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou accéder au logement sans autorisation expose le bailleur à des poursuites pénales (violation de domicile, tentative d’expulsion illégale) et peut anéantir toute la procédure en cours.
Mal rédiger le commandement de payer
Le commandement de payer est un acte au formalisme rigoureux. Une mention manquante, un montant erroné, une référence légale obsolète peuvent suffire à le rendre nul — et imposer de tout recommencer. C’est la principale source de retard dans les procédures d’impayés. La rédaction doit être confiée à un professionnel.
Oublier la caution
Lorsqu’une caution s’est portée garante du bail, elle doit être informée des défauts de paiement dans les conditions et délais prévus par la loi. À défaut, le bailleur perd ses recours contre la caution pour les sommes correspondant à la période non notifiée. Ce point est souvent négligé et peut représenter plusieurs mois de loyer perdus.
Quand consulter un avocat
Dans ce type de dossier, les erreurs de départ ne se rattrapent pas.
L’intervention d’un avocat est utile dès les premières semaines d’impayé, et pas seulement en phase contentieuse. Dans ce type de dossier, les erreurs de procédure sont fréquentes et peuvent retarder l’expulsion de plusieurs mois — voire compromettre l’issue. En amont, pour vérifier la rédaction du bail, qualifier juridiquement la situation et choisir la stratégie (négociation, mise en demeure, action immédiate). Pendant la procédure, pour rédiger ou faire rédiger le commandement de payer, préparer l’assignation et représenter le bailleur à l’audience. Pendant l’exécution, pour gérer les délais de grâce, suivre l’intervention du commissaire de justice et, le cas échéant, engager la responsabilité de l’État en cas de refus de concours de la force publique.
Le cabinet intervient depuis 2000 pour des bailleurs et des locataires confrontés à ce type de situation, à Paris et en Île-de-France. La double pratique permet d’anticiper les arguments susceptibles d’être opposés à chaque étape.
Dans ce type de dossier, chaque semaine qui passe sans action engagée réduit les chances de recouvrement et rallonge l’expulsion. Une analyse rapide du dossier permet généralement de déterminer immédiatement les premières étapes à sécuriser — et d’éviter les vices de procédure qui coûtent le plus cher.
Décrire votre situationQuestions fréquentes
Que faire si mon locataire ne paie plus son loyer ?
Mise en demeure écrite (avec information de la caution si elle existe), puis commandement de payer délivré par commissaire de justice visant la clause résolutoire, puis assignation devant le tribunal judiciaire pour faire constater l’acquisition de la clause, prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
Combien de temps prend une procédure d'expulsion à Paris ?
Entre huit et dix-huit mois en moyenne, hors trêve hivernale et délais de grâce. Une procédure correctement engagée dès le commandement de payer permet de gagner plusieurs mois. Les vices de procédure sont la principale cause de retard.
Mon assurance loyers impayés peut-elle suffire ?
La garantie couvre généralement les loyers, mais elle impose au bailleur de respecter scrupuleusement la procédure et les délais déclaratifs. Un retard ou un défaut de notification peut entraîner la déchéance de la garantie. La procédure judiciaire reste nécessaire pour mettre fin au bail.
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